Cuando se lleva a cabo una transacción a través de un contrato de compraventa, la confianza es la base de todo. Adquirimos un inmueble en el que el vendedor nos promete su perfecto estado y la inexistencia de vicios ocultos en la compraventa. Pero, ¿qué ocurre si una vez realizado el trámite detectamos esos vicios que no se ven a simple vista? ¿Qué se puede reclamar y de qué plazo dispongo?

Todos sabemos que una compraventa es un contrato por el cual un agente, que es el vendedor, se compromete a entregar un bien a una contraparte, o comprador, a cambio de una contraprestación económica. Hasta aquí, todo bien; pero quizá te estés preguntando qué son los vicios ocultos en la compraventa de un inmueble u otro tipo de bien mueble. Acompáñanos porque desde nuestro despacho Lafuente Mozas, nos ocupamos de resolver este tipo de problemas.

Los vicios son aquellos defectos que se presentan tanto en las viviendas, como en cualquier otro tipo de bien una vez tramitada la compraventa. Por ejemplo, adquieres un coche a un vendedor y, a simple vista, está todo en regla: poco kilometraje, seguridad frente a accidentes, acabados de calidad, comodidad, etc. Pero, al tiempo, aparece un desperfecto en el freno del mismo bien que ya está adquirido. Por este motivo estos vicios reciben la característica de ocultos, pues radican en el desconocimiento por parte de comprador del defecto o defectos en el momento de la adquisición del bien.

Una vez que el comprador descubre el vicio oculto que disminuye la utilidad de la cosa vendida o incluso la hace impropia para su uso, está facultado para ejercer una serie de acciones contra el vendedor. Estas acciones pueden tener diferentes aplicaciones, desde reducir el precio de la compraventa o, incluso, conseguir la devolución total del dinero entregado tras la devolución del objeto vendido. En ocasiones, van acompañadas de una correspondiente indemnización por daños y prejuicios.

El plazo para ejercitar la acción ante vicios ocultos de la cosa adquirida por parte del comprador será, generalmente, de seis meses desde la entrega de dicha cosa a través de compraventa. Dado el escaso margen temporal que la ley faculta en esta reclamación, nuestros abogados serán ágiles y eficaces en este tipo de procedimientos.

Este plazo de seis meses se estipula conforme al artículo 1490 del Código Civil. Este plazo puede ser interrumpido mediante una comunicación o a través de acción judicial.

En caso de que la entrega no se haya llegado a producir y ya se dé por conocido el vicio, es decir, no sea oculto, el comprador tendrá derecho a una resolución de contrato.

Es importante saber que el Código Civil estipula que, para que los defectos sean merecedores de reclamación, que sean de tal magnitud que reduzcan uso de la cosa comprada o, de haberlos conocido el comprador, disminuyan su precio.

Nuestro equipo multidisciplinar está especializado en la prevención de cualquier controversia que pueda surgir a consecuencia de la ejecución de un contrato. De esta manera protegemos los intereses de nuestros clientes. Con lo cual, uno de los primeros pasos es recibir asesoramiento en la preparación o incluso en la redacción de un contrato. Esta limitación trata de evitar que los compradores reclamen a mala fe por desperfectos de los que eran conocedores, lo que entonces no se podría reclamar.

Reclamaciones de cantidad

Las reclamaciones de cantidad por vicios ocultos son aquellas acciones judiciales que se proponen el objetivo de la reclamación de cualquier cantidad que se adeuda por una tercera persona.

Acción resolutoria por vicios ocultos

Esta acción redhibitoria permite al comprador desistir del contrato en el momento en que sale a la luz el vicio o vicios ocultos antes del plazo estipulado que recordamos, son seis meses. Al ser un caso en que se rescinde el contrato, al vendedor le corresponderá devolver el valor económico recibido por el mismo comprador.

Acción indemnizatoria

También conocida como quanti minoris, ante esta actividad deberá valorarse el precio que habría sido justo pagar de haberse conocido el vicio oculto. Es decir, se devolverá el dinero del desperfecto que compone el vicio no conocido, devolviendo al comprado la diferencia entre lo que pagó y lo que debería haber pagado, teniéndose en cuenta el fallo del bien.

Acción de saneamiento

Ahora, y como dice la propia palabra, será el vendedor el que tenga que sanear o arreglar los desperfectos por su cuenta, no teniendo que devolver la minoración del precio, pero sí que teniendo que encargarse de arreglar ese vicio o vicios ocultos.

Además, cuando los vicios ocultos sean de especial gravedad, se establecerá una reclamación adicional que puede llegar hasta tener que devolver el precio pagado por la compraventa, más un daño por indemnización. Este caso se da cuando el vendedor conocía el desperfecto antes y durante el proceso de compraventa.

Ante el incumplimiento de una obligación estipulada se establece el precepto de una responsabilidad, la cual puede venir establecida en un contrato, o bien por la legislación general.

Cuando se comenten actos que provocan daños o molestias a terceros, como es el caso de entregar un bien con un vicio oculto, existen mecanismos legales para exigir su cumplimiento. Así, las consecuencias dependerán siempre del origen del incumplimiento que se haya cometido. Distinguiendo así entre dos tipos de responsabilidad: la contractual, que surge del incumplimiento de un contrato, y la extracontractual, que no tienen su origen en contratos sino en otro tipo de actividades.

Esperamos que haya quedado claro qué es un vicio oculto en la compraventa y qué se puede reclamar, así como durante cuánto tiempo.

Os esperamos en el siguiente artículo.